Reformar un habitatge per augmentar el seu valor
La taxació d’un habitatge, lluny de ser un valor estàtic, depèn de nombrosos factors com la zona on es troba, les dimensions, orientació i l’estat de l’habitatge, així com el preu de mercat del moment.
El preu de compra i sobretot la dinàmica del mercat de determinar les nostres possibilitats de revaloritzar un habitatge en el mercat a curt o llarg termini, o simplement, per millorar les condicions d’habitabilitat dels seus habitants.
En aquest sentit, el plantejament d’una solució per augmentar el valor d’un habitatge no s’ha de prendre a la lleugera. És recomanable dur a terme un estudi en profunditat per correlacionar i equilibrar els factors, per així trobar el rang òptim entre la inversió i el preu de venda del mercat. Des de la perspectiva de l’interiorisme, qualsevol reforma ben pensada i executada comporta un valor afegit que revaloritza l’alça qualsevol habitatge.
A l’època de la bombolla immobiliària on la perspectiva de revaloració era alta, molts inversors van veure l’oportunitat de mercat que suposava comprar algun inmoble a bon preu a reformar per vendre-ho a posteriori sumant la revalorització de l’immoble original i el valor de l’immoble reformat, a punt per entrar a viure.
Aquest benefici es maximitzava quan les actuacions a realitzar no eren de molt calat, o l’immoble es trobava en una zona molt cobejada amb escassa o nul·la habitatge nou. Els preus de la construcció per a obra nova i reforma no són els mateixos, contràriament al que podem pensar en alguns rams resulta més barat partir de zero i posar-ho tot nou de recuperar l’existent.
Zona bany a les golfes d’una antiga Masia a l’Empordà
Augmentar el valor | Quan pot interessar dur a terme una reforma?
En condicions similars de dimensions, zona i orientació, un habitatge reformada té més valor que un habitatge per reformar. Això podria ser un bon argument per reformar. Però hem de tenir en compte el moment del mercat. En situacions d’auge de preus, la reforma s’afegeix a la revalorització de l’habitatge en el seu estat original. En situacions d’estancament, molt lent creixement o decreixement el càlcul es complica.
Tot i que el context general no sigui el més favorable, hem d’atendre si es tracta d’una zona en auge, on s’estan desplaçant nous comerços. Si ets dels primers a intuir-i disposes de capacitat d’inversió aquestes són bones oportunitats, encara que cada vegada més escassegen. Si no és el cas, haurem de valorar molt bé les actuacions a realitzar per no sumar una inversió superior als preus del mercat per un pis reformat.
Si plantegem la revaloració de l’immoble per reforma com un negoci hem de contemplar les possibilitats de continuïtat de la roda. És a dir, reinvertir la plusvàlua i minimitzar els impostos a pagar.
Si la nostra perspectiva no és la d’un inversor. Sinó que es tracta del nostre habitatge, almenys per uns anys, la possibilitat de revaloritzar l’habitatge per a la seva futura venda o lloguer és un bon argument per reformar-lo i actualitzar-lo. Així doncs, un habitatge pot tractar com una inversió tant a curt com llarg termini. Es pot gaudir de l’ús de l’habitatge en el present amb vista a la seva venda en el futur per al retorn d’una inversió i adquirir, potser, un habitatge de major valor o millor adaptada a les condicions personals.
Habitatge unifamiliar a Sant Cugat
Supòsits per invertir en l’augment de valor d’un habitatge:
- Inversió estratègica: l’habitatge es fa servir com a mer instrument d’inversió, de manera que es buscarà maximitzar el seu retorn de venda a través de l’equilibri entre la inversió de la reforma i el preu del mercat.
- Projecte vital: Les necessitats personals i familiars poden canviar-la família augmenta i amb això, les necessitats espacials també. En aquest sentit, la capacitat econòmica potser no permet adquirir per endavant un habitatge de major grandària. Com a solució es pot adquirir un habitatge, augmentar el seu valor mitjançant la reforma i després gaudir-vendre per comprar un altre habitatge més gran amb aquest retorn.
Aquests són els supòsits principals, però també podríem trobar multitud de camins intermedis i alternatius com buscar la rendibilitat en el mercat del lloguer de luxe o un mitjà per accedir a un habitatge en una zona en revaloració, com hem apuntat abans.
Procés de revaloració
Quins aspectes aportaran un major valor afegit a un habitatge reformada?
L’ideal seria vendre / comprar un habitatge recentment reformada, llista per entrar a viure. Normalment estalviem, per comprar alguna cosa nova, però no per reformar l’existent per buscar una revaloració. El càlcul del diferencial és sempre arriscat, i en el temps d’una reforma poden canviar moltes coses que facin que la nostra previsió no sigui del tot encertada.
L’ideal és mantenir l’habitatge amb un bon aspecte. Per a això, no cal que sigui nova, sinó que els materials i distribucions emprades siguin contemporànies. Un bon parquet natural, encara que es envelleixi, manté un aspecte atractiu i una gran durabilitat. Si decidim posar un porcelànic, el millor serà mantenir un estil cromàtic orgànic. La naturalesa com a referent acaba funcionant sempre com una assegurança contra el pas del temps.
En qualsevol cas, sempre és preferible aportar poc i bo, que molt i dolent. Un altre camí és la singularitat. Si el nostre habitatge destaca per alguna raó, per una terrassa molt ben condicionada, per grans finestrals, per una zona social àmplia, o per elements de la construcció original. Tindrem alguna cosa amb el que destacar en un mercat complicat com l’actual.
Treure partit a elements originals que donin singularitat a l’immoble
Valoració | És rendible una reforma?
Per conèixer si és rendible, convé fer un estudi de mercat de la zona per veure què s’ofereix a la zona i a quines quantitats. Després d’això, convé valorar de l’habitatge en el seu estat original i el pressupost per calcular si pot ser una inversió rendible.
Actualment, un habitatge reformada pot revaloritzar el seu preu de mercat entre un 10% i un 20%.
Plantejament i execució
Quan ja s’ha pres la decisió amb el pressupost, la revaloració i el preu del mercat, es pot procedir a l’estratègia per oferir un valor afegit a l’habitatge, que canviarà segons l’època, l’equipament o fins i tot la legislació- com ara l’eficiència energètica.
Projecte de reforma
Tant si es busca una rendibilitat immediata o a llarg termini, convé estudiar en profunditat cada habitatge en conjunció amb la resta de factors. Per a això, res millor que comptar amb l’ajuda d’interioristes i experts arquitectes.
